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Montag, 27.08.2018

„Eigenheimgebiete werden für Probleme sorgen“

Der Soziologe Andreas Blum erklärt, was bei der Stadtentwicklung auf dem Land falsch läuft und nennt Alternativen.

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An der Boderitzer Straße in Bannewitz entsteht gerade eine der größten neuen Eigenheimsiedlungen in der Region.
An der Boderitzer Straße in Bannewitz entsteht gerade eine der größten neuen Eigenheimsiedlungen in der Region.

© Andreas Weihs

  • An der Boderitzer Straße in Bannewitz entsteht gerade eine der größten neuen Eigenheimsiedlungen in der Region.
    An der Boderitzer Straße in Bannewitz entsteht gerade eine der größten neuen Eigenheimsiedlungen in der Region.
  • Andreas Blum arbeitet am Dresdner Institut für ökologische Raumentwicklung (IöR) und forscht zum demografischen Wandel.
    Andreas Blum arbeitet am Dresdner Institut für ökologische Raumentwicklung (IöR) und forscht zum demografischen Wandel.

Herr Blum, Dresden wächst und das unmittelbare Umland wächst mit. Auf dem Land werden viele neue Eigenheimflächen ausgewiesen. Was halten Sie davon?

Man muss sich als Kommune fragen, wo man hin möchte. Wenn in Freital oder anderen vergleichbaren Städten neue Eigenheimgebiete ausgewiesen werden, dann werden die Gemeinden die Grundstücke jetzt sicher loswerden. Aber wenn wir jetzt den Wohnungsbau sehr sorglos betreiben und dabei die Bestände aus dem Blick verlieren, dann kann es sein, dass uns ab 2030 deutliche Leerstände blühen.

Warum?

Die Generation, die in den geburtenstarken Jahrgängen in den 60ern geboren wurde, kommt jetzt ins Seniorenalter. Diese Menschen versterben in nächster Zeit oder ziehen in altersgerechte Wohnungen. Damit werden eine Menge Immobilien frei, für die aber keine Nachfrage nachwächst. Wir haben das Phänomen, dass die Bevölkerungs- und insbesondere Haushaltszahlen an vielen Stellen in Deutschland etwa bis 2030 noch zunehmen. Aber nach 2030 geht es wieder nach unten – wenn sich nichts Wesentliches bei der Geburtenzahl oder bei der Zuwanderung ändert. Das heißt, die Eigenheime, die vielleicht in den 50er- und 60er-Jahren entstanden sind, stehen dann leer. Es gibt zu wenige potenzielle Eigenheimkäufer, die nachwachsen. Wenn man die Nachfrage heute so bedient wie bisher, dann können sich unseren Berechnungen nach 2030 lokal Leerstände im Eigenheim-Bereich von über zehn Prozent ergeben. Und da bekommt die Stadt Probleme.

Welche sind das?

Das Problem besteht zum einen in vergeudeten Ressourcen. Die Kommunen haben die großen Flächen für Einfamilienhausgebiete für viel Geld erschlossen und dann wird die Infrastruktur nicht mehr gebraucht. Die Stadt muss für immer weniger Leute die Infrastruktur vorhalten. In einem Einfamilienhausgebiet haben Sie etwa einen Quadratmeter Verkehrsfläche pro Quadratmeter Wohnfläche. Das braucht man, um das Gebiet zu erschließen – für Fußwege, Zufahrten und so weiter. In einem Mehrfamilienhausgebiet haben Sie hingegen einen halben Quadratmeter Verkehrsfläche pro Quadratmeter Wohnfläche. Das differiert natürlich stark, aber das sind Orientierungswerte. Insgesamt kann man sagen, dass der Erschließungsaufwand für ein Einfamilienhauswohngebiet deutlich höher ist als für ein Gebiet mit Mehrfamilienhäusern.

Gibt es weitere Probleme?

Einfamilienhaussiedlungen sind ja wesentlich flächenintensiver. Hat man dort einen Leerstand, fällt das viel stärker ins Gewicht als bei einem Mehrfamilienhaus. Wenn in einem Mehrfamilienhaus jede zehnte Wohnung leer steht, ist das für den Vermieter auch ein Problem, aber städtebaulich fällt das kaum auf. Wenn man sich eine Eigenheimsiedlung vorstellt und jedes zehnte Haus steht leer, dann hat das größere Folgen für das Straßenbild. Es droht eine Verwahrlosung.

Aber Fakt ist doch auch, dass es eine hohe Nachfrage nach Eigenheimen gibt.

Ja, es ist einfach so, dass das Einfamilienhaus immer noch die beliebteste Wohnform ist. Es ist also nicht nur der Bürgermeister, der zu kurzsichtig ist oder das Stadtparlament, es ist auch die Nachfrage. Außerdem gibt es im Osten einen gewissen Nachholbedarf in Sachen Eigenheimen. Im Westen sind ein Drittel der vorhandenen Wohnungen Einfamilienhäuser, im Osten sind es ein Viertel. Viele Kommunen erhoffen sich auch, wohlhabendere Einwohner in den Ort zu ziehen, die dann auch dort Steuern zahlen und insgesamt zum Wohl der Gemeinde beitragen.

Warum sind Eigenheime so beliebt?

Das hat viele Gründe. Es ist sicherlich auch kulturell begründet, dass bei vielen der Wunsch da ist, etwas Eigenes zu schaffen und zu haben. Es gibt aber beispielsweise auch Familienhaushalte, die eigentlich gern in der Stadt in einer Wohnung bleiben wollen, aber einfach nichts finden. Das Einfamilienhaus im Umland ist dann die einzige Alternative, entsprechenden Wohnraum zu bekommen. Das heißt, der innerstädtische Wohnungsbau muss im Blick behalten werden. Das gilt nicht nur für Dresden, sondern auch für die kleineren Städte.

Gibt es denn überhaupt genügend Nachfrage für alle Eigenheimgebiete?

Unglücklicherweise liegen hier die Gebiete mit einem guten Entwicklungspotenzial und einem eher schlechten Entwicklungspotenzial dicht beisammen – je nach dem, wie nah oder weit das Gebiet von Dresden entfernt ist. Das führt dann zu einem Kannibalismus. Das wurde uns auch in einem Projekt für das Umweltbundesamt bestätigt. Die Verantwortlichen der Städte haben uns gesagt, dass ihnen bewusst ist, dass es für die vielen Flächen, die ausgewiesen werden, nur eine begrenzte Nachfrage gibt und irgendeiner den Kürzeren zieht. Das kann dann auch zu einem Preisdumping führen.

Was schlagen Sie als Alternative zur Ausweisung weiterer neuer Eigenheimgebiete auf dem Land vor?

Es ist verständlich, dass die Gemeinden in der jetzigen Situation neue Eigenheimgebiete schaffen, aber man muss sich mindestens mit dem gleichen Elan und Engagement um den Bestand kümmern. Und es gibt auch schon viele Gemeinden, die das beherzigen. Da gibt es Leerstandsbörsen, bei denen die Stadt als Vermittler zwischen potenziellen Interessenten und den Bestandsimmobilien auftritt. Es gibt Förderprogramme, die zum Beispiel „Jung kauft Alt“ heißen. Das ist ein kleiner Zuschuss, den junge Familien von der Kommune beim Kauf einer Bestandsimmobilie erhalten. Es gibt auch Abrissförderung, um zum Beispiel alte Höfe besser nutzen zu können. Wir hätten uns auch gewünscht, dass das Baukindergeld auf Bestandsimmobilien beschränkt wird. Solch ein Bestandsmanagement ist natürlich für die Kommunen wesentlicher aufwendiger als die Erschließung eines neuen Eigenheimgebietes. Da zucken viele zurück, weil gerade die kleinen und mittelgroßen Städte eine extreme Personalknappheit haben.

In Freital gibt es immer noch relativ viele Brachen, auf denen früher Fabriken standen. Was schlagen Sie für solche Flächen vor?

Ich kann jetzt nicht konkret für die Situation in Freital sprechen. Da kenne ich mich zu wenig mit den Gegebenheiten aus. Aber generell müssen Städte darauf achten, solche Flächen wieder in Wert zu setzen. Eine Möglichkeit sind auch innerstädtische Einfamilienhausgebiete. In Freital kommt aber wohl als Schwierigkeit hinzu, dass einige der infrage kommenden Flächen im Hochwassergebiet liegen. Das erschwert eine Wiedernutzung.

Welche Rolle spielt altersgerechtes Wohnen dabei?

Ja, das ist auch ein ganz wichtiger Punkt. Man muss den Eigenheimbesitzern, für die das eigene Haus mittlerweile zu groß geworden ist, weil die Pflege des großen Gartens zu anstrengend ist oder weil die Kinder längst aus dem Haus sind, geeignete Angebote machen. Wenn es diese gibt, dann könnten in diese Häuser, die eher in den 50er/60er-Jahren entstanden sind, junge Familien einziehen – ohne dass man ein neues Eigenheimgebiet erschließen muss.

Die älteren Leute bleiben doch aber auch in ihren Häusern wohnen, weil sie schon abbezahlt sind und die Wohnkosten für die Leute deswegen niedrig sind. Welches Angebot könnte man ihnen machen, damit sie umziehen?

Das ist, ohne Zweifel, die große Frage. Daran hängt es. Da sind punktuelle Lösungen nötig. Aber wichtig ist, dass das Problem in der Kommune überhaupt erst einmal thematisiert wird, denn der demografische Trend nach 2030 ist nicht zu leugnen. Wir haben hier mal zugespitzt gesagt: „Manche Einfamilienhausgebiete sind die Problemgebiete der Zukunft.“ Das kann sich jetzt zwar noch keiner vorstellen, aber wenn erst einmal mehrere Einfamilienhäuser leer stehen, dann hat das auch eine Wirkung auf das gesamte Quartier. Es gibt Städte, die ganz bewusst Demografiekarten erstellen und dadurch wissen: In dieser oder jener Straße gibt es vergleichsweise viele ältere Menschen. Die wissen dann, dass sie tätig werden müssen. Man muss sich um diese Gebiete genauso kümmern, wie man sich auch heute schon um die Innenstädte kümmert.

Das Interview führte Tobias Winzer.

Leser-Kommentare

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Insgesamt 16 Kommentare

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  1. S.-T. Richter

    Sehr geehrter Herr Blum, ich bin in den 50ern geboren und beabsichtige genau wie die in den 60ern geborenen Bürger noch recht lange in dieser Welt zu weilen. Wie kommen Sie auf die dümmliche Aussage "Diese Menschen versterben in nächster Zeit...". Diese Menschen sind derzeit gerade zwischen 48 bis 58 Jahre alt!!! Machen Sie sich doch bitte irgendwo richtig nützlich. Und nehmen Sie jeden Morgen Ihre richtigen Pillen in der verschriebenen Dosis.

  2. Titania

    Ich denke auch, lieber jetzt 10 Jahre schön leben, als ängstlich auf die Zeiten nach 2030 schielen. Wer weiß, was dann ist. Die Bevölkerungszahlen, die das Statistikamt prognostiziert hat, haben bisher auch nicht gestimmt.

  3. PS

    Die meisten Eigenheime sind geplant für die klassische Bilderbuchfamilie: Mutter, Vater, zwei Kinder. Doch die Realität des Lebens sieht dann oft anders aus: Trennungen/Schéidungen, Arbeitslosigkeit, einer muss weit weg auswärts arbeiten, Geldmangel u.v.m. Doch selbst wenn alles wie geplant gut läuft - nach 18 Jahren brauchen die Kinder etwas Eigenes, ziehen meist aus. Und selbst gute Ehepartner möchten evt. Nähe und Distanz neu austarieren, brauchen gewisse Freiräume. Da wäre es gut, das Haus wäre flexibler nutzbar. So geplant, dass man etagenweise getrennte Wohnungen hat. In bestimmten Zeiten der Gesamt-Nutzungsdauer nutzt man diese gemeinsam - Türen öffnen ist kein Problem. Mehrere Bäder und Küchen sind auch da oft hilfreich. Doch wenn es nötig wird, kann man auch eine Wohnung vermieten, oder als jeweils eigene Wohnung für die Kinder oder auch die Eltern nutzen. Abgeschlossene Wohnung, aber nahe dabei für gegenseitige Hilfe. Bis in die 1920er Jahre oft so gebaut, dann kaum noch.

  4. Titania

    @3 Ich kenne durchaus Kollegen, die so gebaut haben. Eigenheim mit kleiner Einliegerwohnung. Klappt auch ganz gut. Man kann sich eben nicht für alles, was da im Leben kommt, vorbereiten. Manchmal hat man Glück, und manchmal Pech. Ich meine, man will ja nun auch nicht unbedingt zu viert auf 60 qm wohnen, bis die Kinder endlich ausziehen. Das kann es doch auch nicht sein.

  5. MI

    Lieber @1, vielleicht sollten Sie sich zunächst einmal in Ruhe mit den vorgetragenen Argumenten beschäftigen, statt in dieser Art und Weise beleidigend aufzutreten. Ich bin 59, habe ein Eigenheim und kann viele der vorgetragenen Argumente nachvollziehen. Auch ich möchte alt werden, leider weiss ich nicht, ob ich das bei bester Gesundheit kann oder ob mir mein Haus irgendwann ein Klotz am Bein ist. Meine Kinder haben Sachsen schon lange verlassen. Die interessiert mein Haus nicht wirklich. Es gehört vielleicht zu den Häusern, die 2030 auf den Markt kommen.

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