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Mittwoch, 18.05.2011

Vorsicht, Schrottimmobilie!

Von Andreas Rentsch

Eigentlich wollten Steffi und Dietmar Wendler nur etwas für ihre Altersvorsorge tun. Also ließ sich das Ehepaar aus Tharandt überreden, an einem Sonnabend Ende 2007 zu einem Beratungstermin in einer Coswiger Firma zu erscheinen. Beim eilig anberaumten zweiten Termin einen Tag später ging dann alles ganz schnell. „Elf Uhr vormittags sind wir hin, abends 18 Uhr haben wir beim Notar gesessen und den Vertrag unterschrieben“, sagt Steffi Wendler. Damit hatten sie ungesehen eine 77 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Kesselsdorf erworben. Die Kosten, komplett über ein Darlehen bei der Deutschen Kreditbank finanziert: 114000 Euro.

Nachdem sie einige Wochen später den Darlehensvertrag unterzeichnet hatten, sei bald klar geworden, dass sie nicht das erhoffte gute Geschäft machen würden, erinnert sich die 58-jährige Krankenschwester. Im Gegenteil: Ein von ihnen beauftragter Steuerberater rechnete aus, dass die Wohnung unterm Strich jährlich 4000 Euro Verlust bringt. Der Versuch, das Geschäft rückabzuwickeln, scheiterte.

Wendlers sind kein Einzelfall. Wie Andrea Heyer von der Verbraucherzentrale Sachsen bestätigt, melden sich seit etwa zwei Jahren wieder vermehrt Betroffene, die sich stark überteuerte Eigentumswohnungen oder andere Objekte auf Pump andrehen ließen. Damit, so scheint es, erlebt der Handel mit Schrottimmobilien eine Renaissance. Eine erste Welle hatte es in den 1990er-Jahren gegeben. Innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Wende seien in Deutschland vorsichtig geschätzt etwa 300.000 Schrottimmobilien an den Mann gebracht worden, sagt Frank-Christian Pauli vom Bundesverband der Verbraucherzentralen.

In Mitteldeutschland sind die Vertriebsfirmen in Chemnitz, Leipzig und Magdeburg, aber auch in Dresden aktiv. Als weiterer Schwerpunkt in den neuen Ländern gilt Berlin – wegen der dort reichlich vorhandenen Altbausubstanz.

Wie läuft das Geschäft mit Schrottimmobilien?

Der Begriff „Schrottimmobilie“ bedeutet nicht, dass das fragliche Haus oder die Wohnung gänzlich unbrauchbar sind. Wohl aber, dass Objekte unter Vorspiegelung falscher Tatsachen deutlich überteuert verkauft wurden. Zuvor haben Aufkäufer die Immobilien häufig zu einem Spottpreis, etwa bei Zwangsversteigerungen, erworben. Von einem sittenwidrig überhöhten Preis sprechen Anwälte dann, wenn die Kaufsumme doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert.

„Interessenten werden Mietgarantien und Steuerersparnisse in Aussicht gestellt“, sagt der Dresdner Rechtsanwalt Jörg Siegmund. Ein weiteres beliebtes Lockmittel: Für das Geschäft brauche es angeblich kein Eigenkapital. Alles werde über ein Darlehen finanziert. Im Endeffekt, so die gängigen Versprechungen, steige die monatliche Belastung für den Käufer nur um 50 bis hundert Euro – wenn überhaupt. So etwas überzeugt dann sogar Geringverdiener, die bisher nie über eine solche Anlageform nachgedacht haben.

Woran erkennt man unseriöse Anbieter?

Alarmglocken sollten läuten, wenn ungebeten Fremde anrufen und über Steuerspar-Möglichkeiten reden möchten. Solche Kaltakquise ist verboten. Deshalb versuchen die Anrufer, ihre potenziellen Opfer zu einem Gespräch im Firmenbüro zu bewegen. Dort versuchen die Berater in der Regel zunächst, mehr über die finanzielle Situation der Kunden zu erfahren. Wenn die Vertriebsprofis merken, dass man schon mal mit dem Kauf einer Immobilie geliebäugelt hat, drücken sie aufs Tempo: Man habe da genau das richtige, dieses Angebot sei aber nur etwas für Kurzentschlossene. Zeit für eine Besichtigung vor Ort? Keine Zeit mehr.

Wie verhält man sich gegenüber Beratern?

Verbraucherschützer Pauli rät, sich keinesfalls zur Eile drängen zu lassen, sondern lieber unabhängige Experten hinzuzuziehen. Eine Besichtigung der Immobilie sei ebenfalls Pflicht, dazu Skepsis gegenüber den Kreditgebern. „Wenn die Bank gar zu bereitwillig finanziert, sollte man misstrauisch werden.“

Wie macht man so ein Geschäft rückgängig?

Zunächst sollte ein Anwalt prüfen, ob es rechtliche Anhaltspunkte für einen Schadenersatzanspruch oder eine Rückabwicklung des Kaufvertrags gibt. Typisch sind falsche oder unzureichende Aufklärung des Käufers. Jörg Siegmund warnt aber: „Der juristische Weg ist gespickt mit Beweis- und Kostenrisiken.“

Rechtlich angreifbar macht sich die Bank, wenn sie in das Vertriebssystem der Immobilienverkäufer einbezogen ist. Fachleute sprechen von einem „institutionellen Zusammenwirken“. Bis zu einem Gerichtsurteil in erster Instanz dauert es bei einem komplizierten Fall etwa ein Jahr – bei Berufung länger.

Viele Betroffene gehen daher den weniger riskanten Weg der Bankmediation – sie gehen also nicht gegen den Verkäufer vor, sondern versuchen in Gesprächen mit der Bank, eine Einigung zu finden. Ziele sind erstens der Weiterverkauf der Immobilie zu einem möglichst guten Preis und zweitens der Erlass der Restschuld des verbliebenen Darlehens, wofür eine bestimmte Summe als Einmal- oder Ratenzahlung an die Bank geht. Der Bankmediator erhält sein Honorar von den Betroffenen. Ein Teil wird in Stundensätzen berechnet, ein Teil im Erfolgsfall fällig. Ob die Wendlers und die DKB eine solche Lösung erzielen können, ist offen.

Welche Banken sind gesprächsbereit?

Banken, die nicht viele solcher Fälle auf dem Tisch haben, sehen meist wenig Anlass zur unkomplizierten Einigung. Als Beispiel nennt Siegmund hier die Deutsche Bank. Besser funktionierten die Gespräche mit der HypoVereinsbank, sagt Bankmediator Thomas W. Kerscher. „Dort hat man in den 1990er- Jahren seine Lehren gezogen.“

Welchen Vorschlag zur Güte sollte man annehmen?

Das muss jeder selbst entscheiden. Jörg Siegmund hat einen Fall betreut, bei dem eine Frau unterhalb der Pfändungsfreigrenze verdiente und letztlich noch 5000 Euro an die Bank zahlen musste. „Das waren Monatsraten von 45 Euro, verteilt auf zehn Jahre“, sagt der Anwalt.