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Hochtourig: Miethäuser in Berlin gefragter denn je

Berlin wird zum deutschen Hotspot beim Handel mit Miethäusern. Die Preise steigen und steigen.

11.08.2017

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g: Miethäuser in Berlin gefragter denn je
Foto: ©Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH. Dominierende Wohnlagen in Berlin / Von Guthmann & Guthmann Immobilien auf Grundlage statistischer Daten erstellte Wohnlagenkarte für Berlin

Immer mehr Investoren aus dem Ausland mischen in diesem Geschäft kräftig mit und treiben den Markt weiter an.

Vor wenigen Tagen hat der Senat in Berlin den Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017 herausgebracht. Schon im Vorwort nimmt der Chef des Gutachterausschusses, Reiner Rössler, vorweg, dass Berlin für „Investoren jeder Größenklasse und für Geldanleger hoch attraktiv“ sei. Aus dem Bericht wird deutlich, dass der Immobilienmarkt in Berlin auf Hochtouren läuft. Ist der Motor im Begriff zu überdrehen und mit einem Kolbenfresser stehen zu bleiben? Die Immobilienwirtschaft teilt die einsetzende Skepsis einiger Analysten nicht. Von einer Blase keine Spur, alles im grünen Bereich, so die einhellige Meinung. Auch die Kauflaune im Markt für Mehrfamilienhäuser ist ungebrochen, die Preise stiegen 2016 auf ein Allzeit-Hoch. Ist die Furcht vor einer Blase begründet? Wir haben einen der Experten in der Beratung für Berliner Zinshäuser befragt. Peter Guthmann, Geschäftsführer der Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH:

Redaktion: Herr Guthmann Sie sind Immobilienexperte, ist Ihrer Meinung nach das Ende der Preisspirale in Sicht?

Peter Guthmann: In den vergangenen Jahren wurde das Ende des Berliner Immobilien-Booms immer wieder vorausgesagt. Gebetsmühlenartig hören wir, der Höchstpegel sei erreicht, die Preise könnten gar nicht mehr steigen. Aber die Zahlen und Fakten sprechen dagegen. Am Ende greifen die marktwirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten, Angebot und Nachfrage. Nehmen Sie den aktuellen Wohnungsbedarf in Berlin. Stellen Sie gegenüber, wie viel in den kommenden Jahren gebaut werden müsste und was derzeit tatsächlich gebaut wird. Die Stadt ist in den letzten zehn Jahren um mehr als 300.000 Menschen gewachsen. Und selbst wenn dieser Strom versiegt, wenn weniger Menschen nach Berlin kommen, wird es in den kommenden Jahren nicht genug Wohnungen geben. Aktuell liegt der Bedarf bei etwa 40.000 Wohnungen. Außerdem sind die Quadratmeterpreise von Wohnungen und Häusern in Berlin im internationalen Kontext sehr günstig. Berlin entwickelt sich in vielerlei Hinsicht außerordentlich gut. Die Arbeitslosenzahl sinkt, Firmen siedeln sich an. Jeder will nach Berlin. Die Aussichten sind sehr gut. Und für den Immobilienmarkt auch.

Redaktion: Es gibt aber Stimmen, welche die Immobilienblase platzen sehen.

Peter Guthmann: Ja, diese Meinungen gibt es. Aber diese Stimmen gehen ja zunächst einmal davon aus, dass bereits eine Blase existiert oder sich bildet. Ich bin nicht dieser Meinung. Was gehört denn zu einer Blasenbildung? Was jeder BWL-Student in den ersten Semestern an der Uni lernt, ist ja, dass Teilmärkte, oder Segmente stark überbewertet sind. Dann gehört dazu, dass Banken eine freizügige Kreditvergabe praktizieren. Beides ist in Berlin nicht der Fall. Im Gegenteil - es sind viele unserer Häuserkunden mit steigenden Eigenkapitalforderungen und der Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe konfrontiert. Der Anteil der Käufer, die den Kaufpreis aus eigenen Mittel belegen ist in den letzten Jahren gewachsen. Da ist viel Geld im Umlauf. Aber generell gilt: Je höher der Faktor, desto höher der Eigenkapitalanteil der Käufer.

Redaktion: Was ist der Faktor?

Der Faktor ist das Vielfache der Jahres-Netto-Kalt-Miete. Belaufen sich die Mieterträge für ein Zinshaus auf 100.000 Euro, entspricht Faktor 25 einem Kaufpreis von zweieinhalb Millionen. Das ist in Berlin mittlerweile vollkommen normal. Dazu kommt, dass die Nachfrage nach Wohnungen und Miethäusern ungebrochen ist. Im internationalen Kontext sind Immobilien in Berlin außerdem mitnichten überbewertet. Die Stadt beginnt gerade erst sich zu internationalisieren. Für unsere ausländischen Kunden sind die Quadratmeterpreise in Berlin immer noch sehr attraktiv. Da ist noch Luft nach oben. Unsere englischen Kunden nennen das, was wir in Berlin haben, ganz gelassen „the new normal“.

Redaktion: Aber die Mieten steigen nicht mehr so stark wie zuvor. Wo bleiben da die Verdienstmöglichkeiten für Investoren?

Peter Guthmann: Es stimmt, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen nicht mehr so stark steigen. Aber Investoren schauen nicht mehr nur auf die Rendite, sondern auch und vor allem auf das Wertentwicklungspotenzial. Die Anlagestrategien haben sich in den vergangenen Jahren von buy and sell zu buy and hold verlagert. Es gibt wenige Anlagealternativen auf den Kapitalmärkten. Kaufen und halten ist stressfreier als spekulative Anlagestrategien und langfristig betrachtet durchaus sehr erfolgreich. Bei den Banken zahlen Sie womöglich Parkgebühren für Ihr Geld. Wo sonst, als in Immobilien, können Sie Ihr Geld derzeit besser in Sicherheit bringen?

Redaktion: Die Rally geht also weiter?

Peter Guthmann: Ich weiß nicht, ob ich das als Rally bezeichnen würde, das würde ja bedeuten, dass sich alles in kurzer Zeit abgespielt hätte. Die Entwicklung in Berlin ist aber nachhaltig. Was wir beobachten ist, dass die Kaufpreise sich wieder stärker nach Lagen ausdifferenzieren. Ich denke, das wird sich tendenziell fortsetzen und hier und da die Kaufpreiserwartung von Verkäufern in B-Lagen etwas dämpfen. Aber das ist vollkommen normal und das war auch nie anders. Es muss Preisunterschiede nach Lagen geben. Gleichzeitig sehen wir in vielen Mikrolagen ein großes Entwicklungspotenzial. Wir beobachten mit unserem Datenprojekt thinktank.berlin die Schwarmbewegungen in der Stadt. Wir können ziemlich genau vorhersagen, wie sich Lagen entwickeln werden und wo neue Hotspots entstehen. Da liegt ein enormes Potenzial.

Redaktion: Was empfehlen Sie Kunden, die ein Miethaus in Berlin besitzen?

Peter Guthmann: Das lässt sich nicht wirklich pauschal beantworten. Natürlich ist der Zeitpunkt momentan sehr gut, wenn Eigentümer verkaufen möchten. Gleichzeitig muss man aber auch sehen, dass die aktuell sehr gute Wertentwicklung nichts anderes ist als ein überfälliger Ausgleich für Jahre der Zurückhaltung, schwacher Renditen und steigender Kosten bei stagnierenden Mieteinnahmen. Als Eigentümer müssen Sie auch in schlechten Zeiten für alles aufkommen. Darlehen, Instandhaltung, Verwaltung, energetische Maßnahmen, um nur wenige Punkte zu nennen. Die Mieten hingegen haben sich, zumindest in Berlin, über viele Jahre kaum oder gar nicht entwickelt. Es gab außerdem viel Leerstand. Bis vor einigen Jahren glaubte man nicht wirklich an Berlin. Man ging davon aus, dass die Stadt schrumpfen würde. Wohl dem, der sich damals nicht von seinem Besitz getrennt hat.

Redaktion: Ist das eine Verkaufsempfehlung?

Peter Guthmann: Es gibt einige Argumente, die für einen Verkauf sprechen, ja. Wir haben einen Senat, der alles macht, um den Wohnungsmarkt und mittlerweile auch den Häusermarkt in Berlin zu regulieren. Damit werden die Handlungsspielräume für Eigentümer und Vermieter immer enger. Das stärkste Instrument ist die Erhaltungssatzung. Darunter fällt hauptsächlich der Milieuschutz. Wo dieser ausgerufen wurde, und das ist mittlerweile in vielen Quartieren der Fall, gilt seit 2015 die sogenannte Umwandlungsverordnung. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen sich in diesen Gebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigen lassen. Und es ist keinesfalls selbstverständlich, dass man diese Genehmigung auch tatsächlich erhält.

Redaktion: Was bedeutet das konkret?

Peter Guthmann: Umwandlung bedeutet, dass Sie ein ungeteiltes Haus in einzelne Wohnungen aufteilen. Mit der Umwandlungsverordnung soll genau das unterbunden werden. In den betroffenen Gebieten ist es schwieriger, teilweise auch unmöglich geworden, Häuser zu teilen und einzelne Wohnungen aus dem Paket zu verkaufen. Es bleibt nur noch der Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses. Das ist ein schwerwiegender Eingriff in Eigentumsrechte. Wer sagt denn, dass jeder Eigentümer gleich alles verkaufen will? Es schränkt den Umgang mit der Weitergabe des Eigentums stark ein. Die Kinder brauchen vielleicht in entscheidenden Lebensphasen Geld? Für Eltern, die z.B. ein Mehrfamilienhaus in Berlin besitzen, wird es schwieriger, zu helfen. Dann heißt es alles oder nichts. Außerdem koppeln die Ämter die Genehmigungen in Milieuschutzgebieten an sogenannte städtebauliche Verträge. Damit werden die Eigentümer verpflichtet, nach Umwandlung in den nächsten 7 Jahren nur an die Mieter zu verkaufen. Wenn die Mieter nicht kaufen möchten, muss der Eigentümer tatsächlich 7 Jahre warten. Und natürlich gibt es noch das alte Vorkaufsrecht und den Sonderkündigungsschutz vor Eigenbedarf nach Teilung. Alles in allem führen diese Regeln wahrscheinlich dazu, dass die Verknappung eher zunimmt und die Preise dadurch noch weiter steigen, statt sich zu beruhigen. Der Senat versucht den Teufel mit dem Beelzebub auszutreiben.

Redaktion: Das hört sich kompliziert an.

Peter Guthmann: Ist es aber eigentlich nicht. Es gibt eben nur eine Vielzahl von Regeln und Regulierungen, die man kennen muss. Wir beraten unsere Kunden regelmäßig zu diesen Punkten.

Redaktion: Was müssen denn die Käufer von Mehrfamilienhäusern beachten?

Peter Guthmann: Es kann passieren, dass Sie nach Erwerb der Immobilie, Geld ins Objekt stecken müssen. Hier ist Vorsicht geboten. Käufer müssen darauf achten, dass für Sanierungen und Modernisierungen nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf in das Objekt investiert werden. Das ist die derzeitige Grenze für anschaffungsnahen Aufwand. Investitionen unter 15 Prozent in 3 Jahren können Sie direkt mit Einnahmen verrechnen. Wenn Sie allerdings in diesem Zeitraum mehr ausgeben, bewertet das Finanzamt die Kosten als anschaffungsnahen Aufwand. Dann greift die lineare AfA. Steuerfachleute beraten hier besser als ich.

Redaktion: Ein Kauf mit Blick auf Steuervorteile fällt also aus?

Peter Guthmann: Ist Ihr Haus in Berlin eine Zukunftsinvestition? Dann rücken Steuervorteile in den Hintergrund. Wenn Sie mit Blick auf die künftige Wertentwicklung investieren, liegen Sie mit einem gut geprüften Miethaus, z. B. durch unser Team, richtig. Kurzfristige Steuervorteile sind auch möglich, aber nicht pauschal zu nennen. Dafür gibt es Steuerberater, die allerdings im Immobiliensektor zuhause sein sollten, denn es gibt viel zu beachten. Eine Immobilie ausschließlich als Steuersparmodell zu kaufen, das machen unsere Kunden eigentlich nicht mehr.

Redaktion: Aber lohnt sich der Kauf eines Miethauses bei den aktuellen Preisen überhaupt noch?

Peter Guthmann: Es ist richtig, dass die Preise in manchen Lagen Berlins auf das 30- bis 35-fache der Jahresnettomiete, teilweise sogar noch mehr, gestiegen sind. Das hört sich teuer an. Aber die Käufer von heute zielen eben nicht mehr nur auf die Renditeerwartung ab. Im nationalen und internationalen Metropolenvergleich liegen die Preise für Zinshäuser, so werden Miethäuser in Berlin auch genannt, immer noch weit über dem Berliner Niveau. Will heißen: Es gibt noch viel Spielraum in der weiteren Wertentwicklung. Außerdem ist nicht zu erwarten, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin auf lange Sicht nachlassen wird. Ein Miethaus bedeutet sichere Einkünfte. Das setzt natürlich voraus, dass der Zustand des Hauses und das Potenzial der Lage stimmen. Dafür bietet mein Unternehmen sehr detaillierte Studien an. Grundsätzlich sollten sich Käufer nicht ohne fachkundige Hilfe an den Kauf machen. Den Zustand des Objektes, lagespezifische Details, behördliche Regulierungen - das alles können wir bewerten und dadurch Sicherheit schaffen.

Redaktion: Was kommen, neben den Kosten für den Makler noch für Ausgaben auf die Käufer zu?

Peter Guthmann: Unmittelbar nach dem Kauf werden die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren fällig. Kurze Zeit später kommen noch die Kosten für einen Verwalter hinzu, den wir dringend empfehlen. Denn ein Haus selbst zu verwalten ist oft keine gute Idee. Momentan eher hypothetisch, aber trotzdem zu nennen, ist das Mietausfallrisiko. Außerdem fallen bei Mehrfamilienhäusern immer Kosten für die Instandhaltung, Sanierung oder Modernisierung an. Käufer sollten immer zwei Blickwinkel haben. Wenn ein Haus gekauft wird, werden einerseits keine Verträge erworben, sondern eine Immobilie - eine Sache. Andererseits leben Menschen im Haus. Mit diesen Menschen haben Käufer automatisch ein Vertragsverhältnis - mit Rechten und Pflichten auf beiden Seiten.

Redaktion: Was würden Sie Kaufinteressenten momentan empfehlen, welche Lagen sind heiß, welche nicht?

Peter Guthmann: Ich empfehle Käufern vor allen Dingen, sich beraten zu lassen. Eine Lageempfehlung ergibt sich unter anderem aus der Anlagestrategie, aus dem Budget und aus vielen anderen Aspekten.

Redaktion: Und was können Sie den Verkäufern empfehlen?

Peter Guthmann: Viele Verkäufer sind eng mit ihrer Immobilie verbandelt. Vielleicht zu eng, denn das kann den Blick für das Wesentliche trüben. Verkäufer neigen dazu, all die kleinen und größeren Investitionen der Vergangenheit aufzurechnen. Aber das wesentliche Preispotenzial eines Miethauses im Verkauf liegt in ganz anderen Bereichen. Viel wichtiger ist es, zu wissen, wie sich eine Lage entwickeln wird. Wer heute schon die Mieter von morgen kennt, kann Investitionen besser planen. Unser datengetriebener Ansatz bringt Verkäufer viel weiter, als die Information, dass im dritten Obergeschoss rechts vor zwei Jahren ein neuer Laminatboden gelegt wurde. Mit unseren Konzepten steigern wir den Verkaufswert des Zinshauses teilweise ganz erheblich. Vorteilhaft ist es auch, wenn unsere Verkäufer etwas Geduld mitbringen. Wir beraten Verkäufer oft über einen längeren Zeitraum. Wir bereiten das Haus für einen Verkauf vor, technisch und formal. Das nimmt Zeit in Anspruch.

Außerdem ist es sehr wichtig für hohe Verkaufserlöse, Verkäufe nicht an die große Glocke zu hängen. Diskretion erhöht den Verkaufswert. Und nicht zuletzt sollte man sich als Verkäufer internationale Nachfrager zunutze machen. Diese Käufer sehen Miethäuser in Berlin in einem größeren Kontext und weniger Rendite-fokussiert als Interessenten aus dem nationalen Markt oder aus Berlin. Verkäufer sollten verkaufen wollen und nicht vorrangig Patrioten sein.

Redaktion: Herr Guthmann, vielen Dank für diesen Einblick und Ihre Expertentipps.

Fazit: The new normal? Peter Guthmann geht trotz weiter steigender Immobilienpreise nicht von einer Überhitzung des Häusermarktes in Berlin aus. Im Gegenteil: veränderte Anlagestrategien und im internationale Kontext immer noch sehr günstige Immobilienpreise in der Hauptstadt werden sich in den kommenden Jahren weiter katalysierend auf den Berliner Immobilienmarkt auswirken.

Über Peter Guthmann

Peter Guthmann gründete 2006 die Immobilienagentur Guthmann & Guthmann Immobilien. Der ehemalige Berater ist Experte für die Entwicklung, Verkauf und Kauf von Mehrfamilienhäusern in Berlin. Seit 2013 entwickelt das Unternehmen eigene Wohnprojekte.